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家を建てるときにおぼえておきたい土地の建ぺい率とは

家を建てるときにおぼえておきたい土地の建ぺい率とは

 

土地には、敷地面積に対して建築面積が占める割合(建ぺい率)および
床面積の合計が占める割合(容積率)の上限が定められています。建築基準法では、原則としてこの上限を上回る大きさの建物を建てることを禁止していますが、一定の用件を満たしている土地では要件が緩和されることもあります。

建ぺい率と容積率は、建物の外観やボリューム、庭の広さにも影響する重要な数値ですので、宅地を購入する際は、その意味を正しく理解しておくことが大切です。以下、詳しくみていきましょう。

土地の建ぺい率とは?

「土地全体の面積に対する建築面積の割合」を建ぺい率(%)といいます。建築面積とは、建物の外壁と柱の中心線で囲まれた部分の面積を指します。一般的な2階建て住宅であれば、その1階部分の面積、または建物を上空から見たときの面積が建築面積と考えてほぼ間違いありません。

建ぺい率は、土地の用途によって細かく基準が分けられています。たとえば、都市計画区域のなかにある閑静な住宅街(第一種・二種低層住居専用地域など)では、隣り合う家との間隔がより広くなるよう建ぺい率の上限が低く設定される傾向にあります。一方、駅周辺の市街化区域や商業地域では、少ない土地を有効活用できるように高い建ぺい率が設定されています。

土地の容積率とは?

「土地全体の面積に対する床面積の合計の割合」を容積率(%)といいます。たとえば、2階建て住宅の場合は、土地全体の面積に対する1階と2階の床面積の合計の割合となります。

ですから、住宅が高層になればなるほど容積率は高くなります。建ぺい率と同様に、住宅街では低い値、商業施設が多く建てられる地域(準住居地域、商業地域など)では高い値が設定される傾向にあります。また、容積率が高くなると、隣り合う建物の日照にも影響を与える可能性があります。

一戸建ての住宅を建てる際の建ぺい率、容積率の目安

一戸建て住宅では、「容積率は建ぺい率の2倍」とするのが、最もバランスのよい比率と考えられています。「大きすぎず、小さすぎず」がよいので、建ぺい率は50%、容積率は100%が目安とされています。

また、建ぺい率に対して、容積率が極端に低く設定されている土地になると、総2階タイプの住宅を建てにくくなるなどの問題が生じます。

建ぺい率、容積率の緩和について

たとえば、建物の構造が制限される「防火地域」において、一定の条件を満たす角地などでは、建ぺい率の緩和措置が適用されます。

容積率も前面の道路が12メートル未満の場合などは、道路幅の値に応じて容積率が緩和されることがあります。

最近普及が進んでいる「地下室」についてはどうでしょうか。地下室は、全床面積の1/3までであれば、床面積や建築面積の算出対象から除外されます。地下室を設けることは、建ぺい率と容積率の制限により、ゆとりある住空間を確保できない場合に有効な選択肢といえるでしょう。

建ぺい率と容積率は、建設可能な住居の大きさを左右する重要な要素です。住宅を建てる際は、この2つの値が示す意味について理解した上で、土地を選定するようにしましょう。